Preciso averbar a construção antes de vender? Averbação de Construção na Matrícula? Regularização de Imóvel.

Para iniciarmos a conversa é preciso deixar claro que a Matrícula/Registro do imóvel corresponder ao seu documento oficial e, desta forma, deve corresponder com o munda fático/real. Mas e daí, Dr?

Bom, se deve corresponder com a realidade, tudo o que acontece no imóvel deve ser informado na matrícula, seja a demolição, seja a construção, seja a ampliação, seja alteração do estado civil, seja sua transferência, enfim, tudo deve ser informado, ao menos essa é a regra. E, por ser regra, mas sem sanção para quem não a fizer, nem sempre é cumprida.

Para complementar o entendimento e raciocínio, sempre que o imóvel é transferido para outra pessoa (venda - doação - herança - etc) é necessário um título (documento) formalizando o ato.

Esse título deve respeitar o Princípio da Especialidade Objetiva e outros. Esse princípio prevê que o imóvel descrito na matrícula deve corresponder ao imóvel descrito no título.

Exemplo: Se matrícula consta: "UMA CASA RESIDENCIAL de XX metros quadrados, situada à Rua XX (...) e seu respectivo TERRENO, composto pelo Lote X, da quadra X, com XX metros quadrados", no título não poderá constar que na realidade a casa tem XXX metros quadrados, mesmo que seja a realidade.

Bom, entendido isso, continuemos. Dr., e se na certidão da Prefeitura constar a área a mais do que consta na matrícula? Nesse caso, não cabe ao Oficial barrar o registro.

É o que vem decidindo o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (CSMSP).

REGISTRO DE IMÓVEIS - DÚVIDA - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA - COINCIDÊNCIA ENTRE A DESCRIÇÃO CONSTANTE DO REGISTRO E DO TÍTULO QUE SE PRETENDE REGISTRAR - POSSIBILIDADE DE REGISTRO - DESNECESSIDADE DE CONDICIONAMENTO DO REGISTRO À PRÉVIA AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO - PRECEDENTES DESTE CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA - CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 9000002-54.2013.8.26.0099"

"O título descreve a construção conforme o que consta da matrícula, respeitada, portanto, a especialidade e o trato contínuo. Se o lançamento fiscal da matrícula de área construída superior àquela averbada, tal não obsta o registro da venda e compra, pois que elementos estranhos ao título causal não ofendem o registro-suporte. Se houve ampliação da construção, a correspondente averbação deverá ser feita oportunamente, à vista do" habite-se", e a requerimento do interessado, respeitado o princípio da instância, ocasião em que será exigível a comprovação da inexistência de débito junto ao INSS."

Segundo o CSM é desnecessário condicionar o registro do direito à prévia averbação da construção, uma vez que o acessório (construção) segue o principal (imóvel) e, além disso, a averbação da construção demanda a apresentação de uma série de documentos, não podendo estas exigências impedir o registro do direito.

Porém, fica meu alerta: não deixe para regularizar seu imóvel de última hora, podem acontecer imprevistos. Além disso, o imóvel devidamente regularizado tem maior valor de mercado e pode ser vendido por preço mais elevado.

Procure um profissional de sua confiança.